Novas regras começam a ser implementadas em 2027 e poderão atingir proprietários com receitas elevadas, além de empresas do setor imobiliário. Legislação prevê redução de alíquotas e benefícios para locações residenciais

A reforma tributária vai modificar a cobrança de impostos sobre os rendimentos obtidos com o aluguel de imóveis no Brasil. Além do Imposto de Renda, determinados proprietários passarão a recolher dois novos tributos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). As mudanças serão implementadas gradualmente e poderão alterar os custos de locação tanto para pessoas físicas quanto para empresas.

A CBS começará a substituir tributos federais em 2027, enquanto o IBS será introduzido progressivamente a partir de 2029, com a conclusão da transição prevista para 2033. A nova sistemática estabelece critérios específicos para definir quais proprietários estarão sujeitos à tributação adicional.

Quem terá que pagar os novos impostos?

Para as pessoas físicas, a legislação estabelece duas condições que, em regra, precisam ser atendidas simultaneamente: obter receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis e realizar a locação de mais de três imóveis distintos.

Isso significa que um proprietário que recebe R$ 10 mil mensais pelo aluguel de dois imóveis, por exemplo, não estará automaticamente sujeito à CBS e ao IBS. Nesse caso, a renda continuará submetida às regras do Imposto de Renda.

Já um proprietário que aluga cinco imóveis e recebe R$ 300 mil por ano poderá ser enquadrado na nova tributação.

A legislação também estabelece uma hipótese de enquadramento durante o próprio ano, quando a receita com aluguéis ultrapassar em mais de 20% o limite anual previsto, observadas as demais condições legais.

Para as empresas que exploram a locação imobiliária, as mudanças serão mais abrangentes. A receita de aluguel passará a integrar a sistemática dos novos tributos sobre o consumo, com possibilidade de aproveitamento de créditos tributários em situações previstas na legislação.

Redução de impostos e abatimento para imóveis residenciais

Para diminuir o impacto da nova tributação, a reforma estabelece uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS incidentes sobre os aluguéis. Na prática, os proprietários enquadrados pagarão 30% da alíquota padrão desses tributos.

Outra medida é o chamado redutor social, que permite descontar R$ 600 mensais da base de cálculo dos novos impostos para cada imóvel residencial alugado. O valor está sujeito à atualização monetária prevista na legislação.

Esses benefícios estão previstos na Lei Complementar nº 214, de 2025, posteriormente modificada pela Lei Complementar nº 227, de 2026.

Contratos antigos terão regras especiais

A reforma também estabelece um regime opcional de transição para determinados contratos de locação firmados até 16 de janeiro de 2025.

Nessas situações, desde que cumpridos os requisitos legais, o proprietário poderá optar por uma tributação de 3,65% sobre a receita bruta dos aluguéis, sem direito ao aproveitamento de créditos tributários ou ao redutor social.

A possibilidade de adesão depende das características do contrato, dos prazos e das exigências estabelecidas na legislação.

Aluguéis poderão ficar mais caros?

Uma das principais dúvidas é se a nova tributação provocará aumento no valor dos aluguéis residenciais e comerciais.

O impacto ainda é incerto. Proprietários sujeitos aos novos tributos poderão tentar incorporar os custos adicionais aos valores cobrados dos inquilinos. Entretanto, eventuais reajustes dependerão das condições do mercado imobiliário, da oferta de imóveis e das regras contratuais.

Também haverá diferenças entre os locatários. Empresas poderão aproveitar créditos tributários em determinadas operações, conforme seu regime de tributação. Já pessoas físicas que alugam imóveis para moradia não terão esse benefício.

Fiscalização das receitas de aluguel será ampliada

Outra mudança importante envolve o controle das informações sobre propriedades e operações imobiliárias.

A reforma prevê a utilização do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), mecanismo destinado à identificação dos imóveis e à integração de informações cadastrais.

Com o avanço da integração de dados, a fiscalização poderá realizar cruzamentos mais abrangentes entre registros imobiliários, declarações fiscais e operações de locação, facilitando a identificação de rendimentos não declarados.

A Receita Federal também esclarece que a reforma não significa a criação de um novo imposto para todos os proprietários que recebem aluguel. A incidência da CBS e do IBS depende do enquadramento nas condições estabelecidas pela legislação.

Para os proprietários, a principal orientação é acompanhar o cronograma de implantação dos tributos, revisar os contratos existentes e avaliar o possível enquadramento nas novas regras.

A mudança representa uma transformação na tributação do mercado imobiliário brasileiro, mas seus efeitos serão diferentes conforme a quantidade de imóveis, o volume de receitas e a forma de exploração da atividade de locação.

Com informações da Receita Federal / Câmara dos Deputados / Agência Brasil

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